우당탕탕 전세보증금 반환기 - 2/2 (임차권등기명령, 대출연장, 이행청구)

안녕하세요, 흔한공돌이 입니다.

 

지난 전세보증금 반환기 1편에 이어 본격적인 법적, 절차적 준비를 진행했던 과정을 적어봅니다.

2024.04.07 - [일상] - 우당탕탕 전세보증금 반환기 - 1 (내용증명, 전세보증보험, 임차권등기명령)

 

** 저는 서울시의 청년 임차보증금 이자지원 사업을 통한 하나은행 전세보증금 대출을 받고 한국주택금융공사의 전세지킴보증을 가입하였습니다. 대출상품/기관, 보증기관에 따라 세부적인 절차는 달라질 수 있습니다.

** 한국주택금융공사에서 제공하는 전세지킴보증 가이드와 실제 제가 진행했던 보증금 반환 이행 절차가 조금씩 다릅니다. 제 개인적 경험을 서술하는 포스팅임을 알리며, 각 개인의 이행청구 절차는 한국주택금융공사 담당자와 논의해주시기 바랍니다.

 

6. 계약 종료 전 준비

6-1. 전세대출 연장 준비

전세보증금 대출기간이 만료됨에 따라 대출기관(하나은행)에서 연장할건지, 반환할건지 등을 물어보려고 전화가 왔습니다. 보증사고가 발생해 반환이 어려울 것임을 알렸고, 대출 연장이 필요함을 안내받았습니다.

처음에는 서울시 임차보증금 이자지원 사업의 규정을 우선하여 적용해 아래 조건에 해당할 경우 계약이 종료된 후 대출을 연장할 수 있다고 안내를 받았습니다. 그래서 (1) 임차권등기명령 접수증을 제외한 서류를 우선 제출하고(은행에서 대출연장 관련 서류를 미리 준비하기 위함) (2) 계약 종료 후 임차권등기명령 접수증까지 제출하여 대출을 연장하려고 했습니다.

보증사고로 인한 서울시 임차보증금 이자지원 사업의 대출연장 조건 (4개 조건 모두 만족) ① 대출기간 만료 도래  ② 임차보증금 이자지원 사업의 자격요건 미충족으로 대출 연장 불가(나이, 소득요건 등) ③ 보증사고(전세사기, 깡통전세)로 인해 대출금 상환 불가 ④ 임차권등기명령 또는 소송경매 등 법적절차 진행 증빙서류 제출 대출연장 준비서류 ① 주민등록 등초본 ② 확정일자가 기재된 임대차계약서 또는 주택임대차계약 신고필증 ③ 내용증명 등 계약해지 통보 증빙서류 ④ 등기부등본 ⑤ 임차권등기명령 접수증, 임차권등기명령 결정문 등 법적절차 진행 증빙서류 ⑥ 위 ②의 조건을 입증할 수 있는 서류(저의 경우 소득요건 초과, 갑종 근로소득원천징수영수증 제출함)

 

그런데 나중에 알고보니 서울시 임차보증금 이자지원 사업의 규정을 우선 적용하지 않고, 전세지킴보증을 통한 대출연장도 가능하다고 합니다! 서울시 임차보증금 이자지원 사업을 이용하는 경우가 흔치 않다보니 은행원 분께서도 확인하시는 데 착오가 있었던 것 같습니다 ㅋㅋㅋ

저 같은 경우는 관련 서류를 이미 준비하기도 했고 뭔가를 더 알아보기는 귀찮기도 해서 그냥 원래대로 계속 진행하기로 했습니다.

 

6-2. 임차보증금 반환채권 양도 준비

원래는 임차인이 전세 보증금의 채권자이지만, 이 보증금의 채권을 보증기관(한국주택금융공사)에 넘기는 것을 임차보증금 반환채권 양도라고 합니다. 이 반환채권을 양도해야 공사로부터 보증금을 받을 수 있습니다. 공사가 채권자가 되어야 임대인과의 법적 절차를 밟아 보증금을 뜯어낼(?) 수 있거든요.

관련 절차를 문의하기 위해 공사 콜센터에 전화로 문의를 두번 해봤는데, 상담원분들마다 얘기가 조금씩 다르기도 하고 업무 담당자와 직접 얘기를 하는 게 낫겠다 싶어서 공사로 직접 방문하기로 했습니다. 각 지지역마다 담당하는 지사가 다르니 확인하시기 바라며(링크), 웬만하면 미리 지사에 먼저 연락하여 방문 약속을 잡는 것을 추천합니다. 그래야 공사 담당자님도 제 상황에 맞게 상담을 해주실 수 있기 때문입니다. 참고로 저는 그냥 서울중부지사에 막무가내로 들이닥쳤습니다...ㅋㅋㅋㅋ

공사의 전세보증보험 매뉴얼에서는 계약 종료 전에 임차보증금 반환채권을 양도한다고 안내하고 있으나, 서울중부지사에서는 계약종료 이후에 반환채권을 양도하는 것과 동시에 추후 진행할 이행청구 서류까지 미리 작성한다고 합니다. 임차인이 서류 작성을 위해 여러 번 공사에 방문하는 불편함을 줄이기 위해서라고 하네요.

처음 공사에 들이닥치고 나서는 공사의 담당자님을 배정받고 서류 작성을 위한 방문 일정을 잡는 것으로 마무리되었습니다.

 

 

7. 계약 종료 후 절차

7-1. 임차권등기명령 신청

대출 연장, 공사의 이행청구 등을 위해서는 임차권이 등기된 상태여야 하기 때문에 전세계약이 종료되면 임차권등기명령을 가장 먼저 신청해야 합니다. 임차권등기명령 신청방법은 여러 블로그에서 잘 소개되어 있으니 여기서 자세히 다루지는 않고, 저는 제가 겪었던 과정과 시행착오를 위주로 다루겠습니다.

임차권등기명령 준비서류 ① 건물 등기사항전부증명서 ② 확정일자가 기재된 임대차계약서 ③ 계약종료 2개월 내에 임대인에게 계약종료 의사가 도달했음을 입증할 수 있는 자료 ④ 주민등록등본 ⑤ 임차권등기명령 신청서

 

(1) 임차권등기명령 신청서에는 그동안의 계약 과정을 서술해야 합니다. 저처럼 전세계약을 연장한 경우에는 이를 모두 빠짐없이 적어야 합니다. 저는 [1차 임대차], [2차 임대차]와 같이 나눠서 각 계약의 세부사항을 기재했습니다.

(첨부 예정) 제가 작성한 임차권등기명령 신청서의 샘플을 공유드리니 참고하여 작성해보시기 바랍니다.

 

(2) 저는 처음에 위 ③번 자료를 제출할 때 계약종료 의사를 전달했다는 것만 입증하는 자료를 제출했습니다. 그랬더니 아래와 같이 임대인에게 도달했음을 입증하라는 보정명령을 받았습니다. 그래서 저는 ① 제가 문자로 계약종료 의사를 전달하고 임대인이 답장을 보냈던 문자 1개의 내역과 ② 계약종료 2개월 전에 임대인에게 도달한 내용증명의 배송조회 캡처본(우체국에서 배송조회(링크) 가능)을 추가하여 보정서류를 제출했습니다.

 

(3) 각 지역별로 관할하는 법원에 서류를 제출해야 합니다. 다른 법원에 제출하면 서류를 접수한 법원에서 관할 법원으로 서류를 이송하는 과정이 추가로 생겨 지연되기 때문입니다. 대한민국 법원 사이트의 관할법원 찾기에서 확인할 수 있습니다.

 

(4) 원래는 임차권등기명령을 신청하면 임대인에게 임차권등기명령 결정정본이 도달해야 법원에서 등기소에 임차권을 등록해달라 요청했습니다. 그런데 일부 임대인이 결정정본을 받는 것을 회피하여 임차권등기가 진행되는 것을 지연시키는 사례가 있었다고 합니다. 그래서 주택임대차보호법이 2023년 4월에 개정되면서 법원에서 임차권등기명령이 결정되면 바로 등기소에 임차권 등록을 요청할 수 있게 되었습니다.

실제로 저의 경우에도 임차권등기명령이 결정됨과 동시에 법원에서 임대인에게는 임차권등기명령 결정정본을 전달, 등기소에는 임차권 등록을 요청했습니다.

 

저는 아래와 같이 운 좋게 임차권등기명령 신청 4일만에 등기사항전부증명서에 제 임차권이 등기되었습니다.

계약 종료 전까지	임차권등기명령 신청서류 준비
계약 종료(D+0) 새벽	임차권등기명령 신청서류 제출
D+0 오후	보정명령 접수(계약종료 의사 도달 증빙)
D+1 새벽	보정서류 제출
D+1 오후	임차권등기명령 결정됨, 임대인과 등기소에 통보
D+4	임대인에게 임차권등기명령 결정정본 도달, 등기소에 임차권 등록 촉탁서 도달

 

 

7-2. 전세대출 연장

임차권등기명령을 신청하고 나면 전세대출을 연장해야 합니다. 위 6-1에서 언급했다시피 임차권등기명령 접수증을 제외한 서류는 미리 준비하여 제출했었고, 임차권등기명령 접수증을 추가로 제출하여 전세대출을 연장(6개월)했습니다.

 

 

7-3. 반환채권 양도 및 이행청구 준비

위 6-2에서 언급했다시피, 한국주택금융공사 서울중부지사에서는 임대차 계약 종료 후 반환채권을 양도하고 이행청구 서류를 미리 작성하게 됩니다. 이행청구는 보증금을 받지 못한 "사고"가 발생하고 바로 할 수 있는 건 아니고 1개월이 지나야 할 수 있는데요, 서류를 작성하러 여러 번 방문하는 번거로움을 줄이기 위해 서류만 미리 작성합니다.

반환채권 양도 준비서류 ① 주민등록 등초본 ② 인감증명서 및 인감도장 ③ 확정일자가 기재된 임대차게약서 사본 ④ 신분증 ⑤ 임차권등기명령 신청 접수증 또는 결정정본 ⑥ 계약해지 통보 증빙서류(내용증명 등)

 

 

8. 전세보증금 상환

위와 같이 이행청구 서류까지 작성해놓고 사고 발생 1개월이 지나기만을 기다리고 있던 차에, 집주인으로부터 돈이 준비됐다는 이야기를 듣게 됐습니다. 다른 방에 새로운 세입자를 구해서 그 보증금을 가지고 제 보증금을 상환해주겠다고 하더군요.

그래서 이사일정 맞춰서 짐 싹 빼고, 새 집에 전입신고하고 임차권등기 해제해서 마무리가 되었습니다.

 

 

9. 주의사항

인터넷에서는 임차권등기명령을 걸면 대항력과 우선변제권을 확보했기 떄문에 이사를 가도 된다고들 합니다. 근데 한국주택금융공사에서는 임차권등기명령을 걸었더라도 가급적 이사는 보증금을 상환받는 것이 확정된 이후에 가라고 합니다.

 

왜냐고 여쭤보니, 공사 담당자님 말로는 공사, 은행과는 달리 법원에서는 임차권등기명령 신청 서류를 꼼꼼히 보는 편은 아니라고 합니다. 그러면 확정일자 등 세부 내용이 부정확하게 등기될 수 있고, 대항력과 우선변제권을 제대로 보장받지 못할 수 있다고 합니다.

그래서 공사에서는 보증금 상환이 결정된 이후에 이사가는 것을 권장하고 있습니다. 아니면 최소한 임차권등기가 된 후에 문제 없이 등기가 되었는지를 공사 담당자가 확인한 뒤에 이사가라고 합니다. 그리고 만약 이사를 간 후에 문제가 생겨 상환을 받지 못하게 되더라도 공사에 책임을 묻지 않겠다는 확인서도 받는다고 하네요.

저는 이사갈 집을 미리 계약했지만 짐을 일부만 옮기고 전출을 하지 않아 대항력과 우선변제권을 유지했고, 보증금을 상환받은 날에 짐을 모두 빼고 이사하여 문제는 발생하지 않았습니다.

 

 

10. 마치며

길고 긴 썰풀기가 끝났네요. 다른 분들은 당하시지 않는 게 제일 좋겠지만, 혹여나 피해를 당하신 분이 있다면 제 글이 조금이라도 참고가 됐으면 하는 마음에 긴 글을 풀어봤습니다. 감사합니다.