우당탕탕 전세보증금 반환기 - 1 (내용증명, 전세보증보험, 임차권등기명령)

안녕하세요, 흔한공돌이입니다.

 

요새 전세 보증금 피해 관련해서 요래저래 말이 많죠? 그 피해를 저도 당할 줄은 꿈에도 몰랐습니다 ^^:
처음 전세계약부터 전세 보증금 피해를 당하게 되고 이후 문제가 해소되기까지 약 3년여 간의 경험담을 풀어보겠습니다.

0. 전세 첫 계약

 

2021년 1월, 마포구 다가구주택의 원룸에 2년간의 전세계약을 맺었습니다. 당시의 저는 사회 초년생인지라 보증금을 자비로 낼 돈은 없었고, 서울시에서 전세대출 이자를 일부 지원해주는 청년 임차보증금 이자지원 사업을 통해 하나은행에서 전세 보증금을 대출받았습니다. 당시에는 대출한도가 최대 7천만원이었어서 대출 7천에 제 돈 1천을 얹어서 총 8천만원을 전세 보증금으로 납부했죠.

청년 임차보증금 이자지원 사업 주요 내용 - 연소득 4천만원(세전) 이하 (단독 세대주 기준) - 만 19~39세 서울 거주(예정) 세대주 - 보증금의 90% 이하 한도에서 최대 2억원 대출금의 연 2% 이자 지원 (대출금리에서 지원금리 2%를 뺀 만큼만 이자 부담, 단 1%보다 낮아지지 않음)

 

원룸 치고는 싱크대와 주방 조리공간에 여유가 있었고, 출퇴근이 편도 30분으로 꽤 가까워 선택했었으나, 집이 낡은 탓에 살다보니 불편한 점도 꽤 있었고 거주하는 동안 집주인과 트러블도 있었어서 계약 연장 없이 다른 곳으로 이사를 가려 했습니다.

1. 전세 재계약

 

계약 만료 반년쯤 전인 2022년 여름에 재계약하지 않겠다고 통보하고 집주인도 알겠다고 했습니다. 그래서 이사갈 집을 알아보고 있었는데, 갑자기 집주인이 돈을 못 주겠다는 겁니다??? 집주인의 말의 요지는 “이후 세입자가 구해져야 돈을 돌려줄 수 있는데, 세입자를 구하지 못해 돈을 못 주겠다”는 것이었습니다.

 

뭐… 근데 솔직히 속된 말로 “알빠노?”죠. 사정이 어찌됐건 간에 계약이 종료되면 돈을 주는 게 당연한 거니까요. 하다못해 미안함과 함께 양해를 구했으면 모를까, “1년 연장해주면 그때는 줄 수 있는데, 지금 당장은 돈 없으니 못 주는 줄 알라”며 너무나 당당하게 배째라는 듯이 나오니 참 황당했습니다.

 

다만 당시에는 전세보증보험을 들지도 않았었고 임차권등기명령 같은 임차권 보호 장치에 대해서도 제대로 알지 못했던데다가 갑작스레 닥친 상황에 더 이상 뭘 알아보기도 힘들어 울며 겨자먹기로 일단 1년 연장하게 됩니다. “전세보증보험 가입에 적극 협조할 것”을 재계약 조건으로 내세워 최소한의 안전장치를 마련하고자 했습니다. 

 

2. 전세보증보험 가입

 

앞서 말한대로 전세보증보험을 알아보았는데, 이 보험을 취급하는 곳은 크게 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)의 3곳이 있습니다. 저는 그 중에서 한국주택금융공사의 전세보증금반환보증을 골랐는데, 아마 세 곳 중에서 보증료가 가장 저렴해서 골랐던 것 같습니다.

한국주택금융공사(HF) 전세보증금반환보증 주요 내용 - 임대차보증금 7억원(지방 5억원) 이하 - 임차인의 점유, 전입신고, 확정일자 취득으로 대항력과 우선변제권 확보 - 계약기간 1년 이상 - 보증한도 등은 사이트 참고

 

여기서 다가구주택의 약간의 귀찮음이 생기게 되는데, 다가구주택에서 전세보증보험을 가입하려면 선순위 임대차보증금 확인서를 제출해야 합니다. 아파트처럼 각 세대, 각 호수별로 집주인이 다른 다세대주택과는 달리, 한 건물의 모든 세대의 집주인이 한 명인 다가구주택은 그 특성 상 각 세입자별 순위와 선순위 보증금을 따져봐야 합니다. 만약 건물에 문제가 생겼을 때 빚과 선순위 보증금을 먼저 처리한 다음 제 보증금을 돌려줄 여유가 없다면, 보증회사에서도 보증보험을 가입시켜주기 어렵기 때문이죠. 그리고 이를 위해서는 집주인의 협조가 필수적인데, 얼굴 마주치고 싶진 않았지만… 협조를 얻어 확인서를 받아내고 전세보증보험을 들 수 있었습니다.

3. 재계약 의사 없음 통보

 

1년의 재계약 이후 다른 곳으로 이사를 가려고 집주인에게 재계약 의사가 없음을 통보했습니다. 저는 집주인을 압박하기 위한 나름의 수단으로 문자 2번, 내용증명 2번으로 무려 4차례나 통보를 했습니다..ㅋㅋㅋ

 

다만 굳이 저처럼 많이 하실 필요는 전혀 없고, 계약 종료 2개월 전에 재계약 의사가 없음을 통지한 것이 집주인에게 도달했음을 입증할 수 있으면 한 번만 해도 됩니다. 집주인에게 문자로 의사를 전달하고 답장이 왔음을 보여도 되고, 내용증명을 보내면 우체국을 통해 집주인에게 도달했음을 바로 증명할 수 있습니다. (자세한 내용은 2편에서)

 

제가 작성했던 내용증명을 공유합니다. (향후 추가 예정)

전세 계약 내용, 재계약 의사 없음을 전달하기만 하면 추후 임차권등기명령 접수할 때 아무 문제가 없고, 집주인을 압박하려면 임차권등기명령 얘기도 같이 꺼낼 수 있겠습니다. (두번째 내용증명 때는 임차권등기명령 내용 추가함)

 

내용증명을 보내고 집주인으로부터 보증금을 반환하겠다는 확답을 듣지는 못했지만, 보증금 반환을 위해 노력하겠다 정도의 원론적인 답변을 얻을 수 있었습니다.

4. 이사갈 집 알아보기

 

내용증명을 보내고 나서 이사갈 집을 알아봤습니다. 집주인으로부터 보증금 반환 확답을 들은건 아니지만 “안 되면 전세보증보험으로 돈 받지 뭐” 하는, 지금 돌이켜보면 상당히 안일한 생각을 가지고 알아보게 된 거죠.

 

기존에 이용했던 서울시임차보증금 이자 지원사업은 소득조건을 초과하게 되어 신청할 수 없게 됐고, 주택도시기금의 청년전용 버팀목전세대출을 통한 전세를 알아보려고 했습니다.

 

그런데 새 집을 알아보던 중에 공인중개사님을 통해 알게된 사실이 있는데, 기존 전세대출을 상환하지 못하면 새로운 집의 전세대출이 불가능하단 것이었습니다. 전세대출 상품들은 대부분 중복대출 금지를 대출 조건 중 하나로 걸고 있는데, 기존 집의 전세계약 만료와 함께 전세대출을 상환한다는 가정 하에 신규 전세대출을 내준다고 합니다. 그런데 만약 집주인이 보증금을 반환하지 않아 대출을 갚지 못하면 새로운 집의 전세대출 조건인 중복대출 금지에 막혀 전세대출을 받지 못하게 되고, 새로운 집의 전세 보증금을 납부하지 못하게 되어 계약 해지로 인한 위약금을 물게 될 수 있다고 합니다.

 

기존 집을 하루빨리 탈출하고 싶었는데 생각지도 못한 장벽에 가로막혀 버렸습니다. 대신 전세 말고 월세는 문제 없냐고 여쭤보니, 새로운 집의 보증금을 자력으로(또는 신용대출 등, 전세대출 외의 방법으로) 마련할 수 있다면 괜찮다고는 하시더군요. 단 기존 집의 대항력과 우선변제권을 유지하려면 계약이 종료되고 바로 이사가지 말고 임차권등기명령이 결정되고 나서 이사가야 합니다. 계약 기간이 겹치는 동안에는 월세는 나가는데 실질적으로 살지는 못하게 되니 돈이 낭비되는 꼴이 되기는 하지만, 저는 이걸 감수하고 월세 계약을 하게 됩니다.

 

저는 탈출하고 싶은 욕심 때문에 이렇게 했지만, 이 글을 보시는 분들은 꼭 ①집주인으로부터 보증금 반환 확답을 받거나 ②전세보증보험을 통해 보증금 청구가 완료된 이후에 새로운 집의 계약을 하시기 바랍니다. 저도 상황들이 마무리되고 이성을 찾고 나니 안일했던 제 행동에 조금 후회가 되더군요.

 

5. 보증금 반환 불가, 법적 절차 준비

 

새 집의 월세계약 후 얼마 지나지 않아, 집주인으로부터 보증금을 반환해 줄 수 없다는 얘기를 듣게 됩니다. “새로운 세입자는 구하지 못했고, 전세보증금 반환대출을 알아봤는데 내(집주인)가 나이가 많고 소득이 잡히지 않아 은행에서 대출을 거부당했다. 전세보증보험 들었으니 그걸로 청구해서 받아가야 될 것 같다. 미안하다”는 내용이었습니다. 작년엔 저를 뭣도 모르는 초짜로 보고 “돈 못줘, 배째”라는 식으로 나왔던 사람이 임차권등기명령 할 거라고도 하고 좀 아는 것 같으니 “미안하다”며 저자세로 나오니 좀… 씁쓸하더군요. 

 

뭐 여튼 결론은 보증금을 못 준다는 거니까 법적인 절차를 준비하기로 했습니다. 임차권등기명령은 어떤 서류를 준비해서 어떻게 신청해야 하는지, 전세보증보험을 통해서 보증금은 어떻게 청구할 수 있는지 등을 말이죠.

이런 내용들은 다음 포스팅에서 다루도록 하겠습니다.